공인중개사 4개월만에 단기 합격 하는 방법 : 공인중개사 시험은 머리가 나빠도 붙을 수 있습니다.

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지적 제도에 대하여

공인중개사 시험 과목들 내용이 복잡해 보이지만 사실 체계만 제대로 잡아놓고 나면 크게 부담스럽지 않습니다.!

먼저 부동산 공시법은 크게 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'과 '부동산등기법'으로 되어 있어요.

'공간의 구축 및 관리 등에 관한 법률'은 쉽게 말해서 지적법이라고 생각하시면 됩니다.

부동산 공시법에서는 지적과 등기에 대해 배운다고 생각하시면 됩니다.

 

지적이란 우리가 살고 있는 이 나라의 모든 땅들을 필지 단위로 구획하여 토지의 표시(물리적 현황)와 소유자 등을 국가 또는 국가의 위임을 받은 기관(지적소관청)이 지적공부에 등록하여 관리하는 기록입니다.

쉽게 말씀드리자면 '장부 관리'를 하는 것을 지적제도라고 생각하시면 됩니다.

지적의 3요소는 땅, 장부, 등록입니다.

먼저 땅은 지적의 대상이 되는 것으로 대한민국 영토 내의 모든 토지가 대상입니다.

육지, 유인도, 무인도 전부 포함이에요.

독도도 지적의 대상이 됩니다.

세금이 부과되는지 여부도 상관이 없기 때문에 과세지, 비과세지, 국유지, 사유지를 불문합니다.

최대만조위를 기준으로 바다에 잠기지 않은 토지라면 모두 등록해야 합니다.

 

두 번째로 장부, 즉 지적공부입니다.

지적공부에는 땅장부, 나무장부, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면입니다.

여기서 제가 땅장부, 나무 장부라고 표현한 것은 각각 토지대장, 임야대장인데 쉽게 이해하시라고 땅장부, 나무 장부라고 말씀드렸어요.

 

땅과 장부가 준비되었으면 이제 등록을 해야 합니다.

등록이란 지적소관청이 필지 단위로 구획된 땅의 각종 표시(소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표)와 땅 주인 등을 장부에 기록하는 거예요.

땅이 쪼개지거나 지목이 변경될 때도 지적공부에 등록하여야만 법적 효력이 발생하는데 이를 지적 형식주의라고 합니다.

나무를 베어서 공장부지로 만드는 형질변경 공사를 준공할 경우 지적공부에 등록하지 않으면 지목이 변경되는 효력은 발생하지 않습니다.

겉으로 봤을 때 누가 보더라도 공장부지인 땅으로 변경이 되어 있어도 장부에 공장용지로 등록되어 있지 않으면 그 땅은 공장용지가 아닌 겁니다.

 

그럼 이런 장부관리를 하는 방식들에는 어떤 것들이 있는지 하나씩 알아보겠습니다.

'장부관리=지적'이기 때문에 지적의 분류=장부관리 하는 방법의 분류입니다.

장부 관리를 할 때에 장부를 경계표시방법에 따라 정리하는 방법, 등록차원에 따라 분류해서 정리하는 방법, 등록의무의 유무에 따라 분류하여 정리하는 방법이 있습니다.

 

경계표시 방법에 따른 분류는 먼저 도해지적, 수치지적이 있어요.

땅의 경계를 지적도면에 선으로 표시하여 각 필지의 경계를 등록하는 방법이 도해지적입니다.

여기까지가 내 땅이고 여기서부터가 네 땅이다 이런 식으로 선을 긋는 방법이라고 생각하시면 됩니다.

도해지적은 지적도면에 등록된 경계선에 의하여 토지의 형상을 시각적으로 용이하게 파악할 수 있고 측량 비용도 상대적으로 저렴합니다.

하지만 실제 경계를 도면에 줄여서 등록해야 하기 때문에 기술이 받쳐주지 않으면 힘들다는 단점이 있어요.

지적도와 임야도가 도해지적입니다.

 

수치지적은 토지의 경계점 위치를 좌표로 표시하여 경계를 나타내는 방법입니다.

좌표는 2차원의 X.Y 좌표를 사용합니다.

수치 지적은 실제 측량한 값을 그대로 등록하기만 하면 되기 때문에 도해지적에 비해 정밀도가 높아요.

하지만 1차원적인 지적이 아니라서 일반인이 이해하기가 좀 어려울 수 있는 단점이 있습니다.

측량 비용도 도해지적과 비교했을 때 비싼 편이고요.

한국은 1975년에 수치지적제도를 도입하여 도시개발사업지역 등 토지개발사업지역에서 부분적으로 수치지적을 채택하고 있습니다.

경계점좌표등록부가 수치지적의 예입니다.

 

등록차원에 따른 지적의 분류는 2차원 지적과 3차원 지적, 등록 의무 유무에 따른 분류는 적극적 지적 소극적 지적인데, 이 두 개는 쉽게 이해가 가실 거예요.

 

2차원 지적은 수평지적, 3차원 지적은 입체지적이라고 표현하기도 합니다.

땅의 모양새나 높낮이와 상관없이 각 필지의 수평면에 대한 경계, 면적 등 물리적 현황만을 등록하는 것이 2차원지적입니다.

토지의 높낮이가 나타나지 않으므로 토지를 깎거나 파더라도 도면의 경계를 정리할 필요가 없어서 편합니다.

한국은 지적도와 임양도에서 2차원 지적을 사용해요.

 

3차원 지적은 2차원 지적보다 차원이 높은 지적이기 때문에 더 많은 정보를 담을 수 있겠죠?

토지의 경계, 면적 등 지표의 물리적 현황은 물론, 지상과 지하에 설치된 공간적 시설물까지 등록, 공시하는 것이 입체지적입니다.

인력, 시간, 비용이 엄청 많이 든다는 단점이 있지만 지상의 건축물과 지하의 상, 하수도, 전기, 가스, 전화 등 공공시설물을 효율적으로 등록, 관리할 수 있는 장점이 있습니다.

 

등록의무에 따른 분류를 알아보겠습니다.

적극적 지적은 땅 주인이 지적을 신청하지 않아도 국가가 직권으로 조사, 측량하여 등록하는 제도입니다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률의 규정을 보면 "지적 공부에 등록하는 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지 소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 다만 신청이 없으면 지적 소관청이 직권으로 조사, 측량하여 결정할 수 있다.(법 제64조 제2항)"라고 되어 있어 한국은 적극적 지적을 취하고 있습니다.

 

소극적 지적은 적극적 지적의 반대입니다.

지적공부에 등록하는 것이 의무가 아니기 때문에 토지의 표시사항에 변동이 있더라도 땅 주인이 신청을 해야만 지적공부에 이를 등록하는 제도입니다.

한국은 도해 수치 지적, 2차원 지적, 적극적 지적을 취하고 있습니다.

 

지적은 다시 말씀드리지만 '장부 관리'입니다.

지적이라는 단어가 생소하시면 '장부 관리'라고 단어를 대체하여 문장을 읽어보세요!

부동산 중에서도 땅만이 지적 등록의 대상이 됩니다.

토지에 대한 사실 관계와 권리 관계 중에서 주로 사실 관계를 장부에 적어놓는 것이 지적입니다.

권리 관계는 해당 필지의 소유자가 누구인지 정도만 적어놓는 편입니다.

 

지적과 다르게 부동산 등기 제도는 땅과 건물 모두가 공시의 대상입니다.

사실관계와 권리관계 중에서 주로 권리관계를 주된 공시내용으로 하므로 부동산에 대한 소유권에 관한 사항 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 상세하게 등기합니다.

지적과는 반대로 부동산의 표시는 이 부동산이 다른 부동산과 구별되는 사항정도만 등기부에 기록해 놓습니다.

 

사실 관계는 지적제도, 권리 관계는 부동산등기제도로 암기하시면 됩니다!

 

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공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 총칙

이 법은 측량의 기준 및 절차와 지적공부, 부동산종합공부의 작성 및 관리 등에 관한 사항을 규정함으로써 국토를 효율적으로 관리하고 국민의 소유권을 보호하는 것이 목적입니다.

전 국토의 모든 땅을 필지별로 구획하여 각 필지의 물리적 현황(=땅이름 표시 같은 것!)과 땅 주인 등을 등록, 공시하기 위한 기본법입니다.

지적 국정 주의

지적공부의 등록사항은 오직 국가의 공권력만이 권한이 있습니다.

지적 형식 주의

드넓은 숲을 형질변경하여 창고부지로 만들었을 경우 지적공부의 지목을 바꾸어 등록하기 전에는 지목 변경의 효력이 발생하지 않아 여전히 지목이 임야입니다.

이처럼 지적공부에 등록하는 것을 중요하게 생각하는 것을 지적형식주의라고 합니다.

지적공개주의

땅장부(=지적공부)에 등록된 모든 사항을 땅주인, 그 땅에 이해관계가 있는 사람들, 더 나아가 일반 국민들에게 공개하여야 합니다.

지적공부를 열람하고 등본을 발급하며 지적 전산자료와 지적 측량 성과를 이용할 수 있는 것이 지적공개주의입니다.

실질적 심사주의

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이 정한 절차상의 적법성뿐만 아니라 실체의 적법성 여부까지 조사하여 땅장부에 등록해야 한다는 것입니다.

등록하기 전에 측량성과를 검사하거나 토지 이동 조사를 실시하도록 하고 있습니다.

직권등록주의

땅주인이 등록 신청을 하지 않더라도 한국 내의 모든 땅은 지적소관청이 강제적으로 땅 장부에 등록, 공시하여야 한다는 것입니다.

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용어의 정의

지적소관청이란 지적공부를 관리하는 특별자치시장, 시장, 군수, 구청장을 말합니다.

지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면입니다.

연속지적도란 지적측량을 하지 아니하고 전산화된 지적도 및 임야도 파일을 이용하여 도면상 경계점들을 연결하여 작성한 도면으로 측량에 활용할 수 없는 도면입니다.

부동산 종합 공부란 토지의 표시와 소유자에 관한 사항, 건축물의 표시와 소유자에 관한 사항, 토지의 이용 및 규제에 관한 사항, 부동산의 가격에 관한 사항 등 부동산에 관한 종합정보를 정보관리체계를 통하여 기록, 저장한 것입니다.

토지의 표시란 지적공부에 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 등록한 것입니다.

필지란 토지의 등록단위입니다.

지번이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호입니다.

지번부여지역이란 지번을 부여하는 단위지역으로서 동, 리 또는 이에 준하는 지역입니다.

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것입니다.

경계점이란 필지를 구획하는 선의 굴곡점으로 지적도나 임야도에 도해형태로 등록하거나 경계점좌표등록부에 좌표형태로 등록하는 점입니다.

경계란 필지별로 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선입니다.

면적이란 지적공부에 등록한 필지의 수평면상 넓이입니다.

토지의 이동이란 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것입니다.

신규등록이란 새로 조성된 토지와 지적공부에 등록되어 있지 않은 토지를 지적공부에 등록하는 것입니다.

등록전환이란 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것입니다.

분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 쪼개서 등록하는 것입니다.

합병이란 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것입니다.

지목변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것입니다.

축척변경이란 지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위해 작은 축척을 큰 축척으로 변경하여 등록하는 것입니다.

지적측량이란 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량입니다.

지적확정 측량과 지적 재조사 측량을 포함하죠.

지적 확정 측량은 도시 개발 사업, 농어촌 정비 사업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지개발사업이 끝나 토지의 표시를 새로 정하기 위해 실시하는 지적 측량입니다.

지적 재조차 측량이란 지적 재조사에 관한 특별법에 따른 지적 재조사 사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하기 위해 실시하는 지적 측량입니다.